El Tribunal Supremo ha avalado la legalidad de las cláusulas que prohíben las prórrogas en los contratos de alquiler, aunque con matices importantes según el tipo de arrendamiento y la ley aplicable.

Esta decisión se basa fundamentalmente en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, permitiendo que propietario e inquilino pacten libremente la duración del contrato sin que se produzca una renovación automática si así se ha firmado expresamente. 

Puntos clave de la doctrina del Supremo

• Arrendamientos Rústicos: En mayo de 2024, el Supremo dictó una sentencia pionera sobre contratos rústicos, estableciendo que es legal excluir tanto las prórrogas como la necesidad de preaviso si así se pacta, ya que la ley en este ámbito es dispositiva (permite acuerdos contrarios) en estas materias.
• Arrendamientos de Vivienda (LAU): En el caso de viviendas, la situación es más restrictiva. Aunque se pueden pactar términos, existen disposiciones imperativas que protegen al inquilino, como la prórroga obligatoria de 5 años (o 7 si el arrendador es empresa).
• Cláusulas de Necesidad: El arrendador puede evitar la prórroga obligatoria a partir del primer año si necesita la vivienda para uso personal o de familiares directos, pero esta cláusula debe figurar explícitamente en el contrato desde el inicio.
• Prórrogas Indefinidas: Por el contrario, el Supremo también ha validado recientemente cláusulas que pactan lo opuesto: la prórroga indefinida a favor del inquilino, permitiendo que contratos de vivienda duren hasta 30 años si ambas partes lo acordaron voluntariamente. 

En resumen, la justicia prioriza lo firmado en el contrato siempre que no vulnere los derechos mínimos irrenunciables que establece la 

El Tribunal Supremo avala la validez de una cláusula que impide la prórroga del contrato de alquiler

Desde Despacho de Abogados Almodóvar observamos que una de las cuestiones que con mayor frecuencia genera controversia en materia de arrendamientos es la duración de los contratos de alquiler y la posibilidad de prórroga de los mismos.

En este contexto, una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha aclarado que puede resultar válida la inclusión en un contrato de arrendamiento de una cláusula que excluya expresamente la prórroga del contrato, siempre que dicha condición haya sido aceptada por ambas partes.

El origen del conflicto

El caso analizado por el Alto Tribunal tiene su origen en un contrato de arrendamiento firmado en el año 2015, mediante el cual las partes acordaron una duración determinada del alquiler de cinco años, fijando expresamente que el contrato no podría ser prorrogado una vez alcanzado el plazo pactado.

Una vez transcurrido el periodo acordado, el arrendatario decidió continuar ocupando la finca, negándose a abandonarla pese a la finalización del contrato. Ante esta situación, el propietario presentó una demanda de desahucio por expiración del plazo contractual.

Diferentes criterios en los tribunales

En primera instancia, el juzgado que conoció del asunto estimó la demanda del propietario, considerando que el contrato debía regirse por el principio de autonomía de la voluntad, lo que permitía a las partes acordar libremente la duración del arrendamiento y la exclusión de cualquier prórroga.

Posteriormente, la Audiencia Provincial de Ciudad Real resolvió el recurso de apelación en sentido contrario, entendiendo que el régimen de prórrogas previsto en la normativa aplicable tenía carácter imperativo y que, por tanto, no podía ser eliminado mediante acuerdo entre las partes.

La discrepancia entre ambas resoluciones llevó finalmente el asunto ante el Tribunal Supremo.

La decisión del Tribunal Supremo

En su sentencia nº 624/2024, el Tribunal Supremo concluyó que la cláusula contractual que excluía la prórroga no puede considerarse nula, siempre que haya sido pactada de forma expresa entre arrendador y arrendatario.

El Alto Tribunal considera que, dentro del marco del Derecho civil, las partes pueden establecer libremente determinadas condiciones del contrato, incluida la duración del mismo, siempre que no se vulneren normas imperativas ni se lesionen derechos legalmente protegidos.

En consecuencia, el Supremo estimó el recurso del propietario y declaró válida la cláusula que impedía la prórroga del contrato, dando por finalizado el arrendamiento una vez vencido el plazo inicialmente pactado.

Importancia práctica de esta sentencia

Este pronunciamiento tiene especial relevancia para propietarios, arrendatarios y profesionales del sector inmobiliario, ya que confirma que determinadas condiciones relativas a la duración del contrato pueden ser objeto de pacto entre las partes.

No obstante, cada supuesto debe analizarse de manera individual, ya que la validez de estas cláusulas dependerá del tipo de arrendamiento, de la normativa aplicable y del contenido concreto del contrato.

Desde Despacho de Abogados Almodóvar recomendamos revisar detenidamente cualquier contrato de arrendamiento antes de su firma, así como solicitar asesoramiento jurídico especializado en caso de conflicto entre arrendador y arrendatario.